不動産業者が不動産の売却の依頼を受けるのに、必ず「媒介契約」を締結します。 （賃貸にはありません） 媒介契約には３種類あります。一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約です。
一般媒介契約は複数の不動産業者に同時に売却の依頼をするときに使います。専任媒介契約は１つの不動産業者だけに売却に依頼をするときに使います。 専属専任媒介契約も１つの不動産業者だけに売却に依頼をするときに使います。
ただ、専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いは、「自己発見取引」ができるかどうかです。例えば媒介契約を締結したものの、知人から「不動産業者を介さず自分に売って欲しい」という申し出があった場合に受けられるのが専任媒介契約、受けられないのが専属専任媒介契約です。専属専任媒介契約のほうが売主にとって規制が厳しいことが分かります。
売主に対して縛りが厳しい契約は、不動産業者にも厳しい義務を課していますし、縛りがゆるい契約はゆるい義務を課しています。一般媒介契約は、契約期限がありません。その他もゆるくなっています。
専任媒介契約契約は、期限について４つのポイントがあります。
①契約が最長３ヵ月となっています。
②他の不動産業者に物件を紹介するレインズというシステムには、媒介契約の日から７営業日以内に登録しなければなりません。
③２週間に１度業務報告を文章（郵送、ＦＡＸ、メールなど）にて行わなくてはなりません。
④契約の更新は、売主からの申し出という形をとらなくてはなりません。
専属専任媒介契約は、上記の②が５営業日以内、③が１週間に１回報告となっています。こういった事情から何が原因でトラブルが起きるかというと
１．媒介契約に日付を入れず、永久に専属専任媒介契約 上記①のとおり、契約は３ヵ月までしか結べません。一方で④のとおり売主からの申し出が必用です。それを避けるため媒介契約書に日付を入れないという手法が横行しています。他の不動産業者に変更しようとしても日付が入っていないから・・・といわれトラブルの雰囲気を醸し出されます。
２．上記②③の義務を履行しない。 最初に査定した金額で、３ヵ月以内に買主が見つかれば問題はありません。しかし媒介契約が欲しいから当初の査定額を相場より高く記載して、結果当然すぐには売れず３ヵ月を過ぎてしまいます。そして更新しないまま時間が過ぎていき、トラブルになります。
安藤不動産では、最初から高い査定は出しません。また市街化調整区域は一般媒介契約として、契約期限を定めないことにしています。